我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。复杂或者定制一些的问题，我们目前提供——①单次咨询（¥200元，单次问题及后续发散追问，限时1-2天）；会员提问目前房地产还能投资吗？未来希望咋样，如果不能投资，真不知道怎么办了。房段子解答有钱，要么安全保守理财，要么纯自住改善买房。昨天和几位成都大佬聊了下，都觉得目前来看，还是对楼市充满忧虑的。当然，这种忧虑是针对全局而言，并非个别真正优质的地段、优质的楼盘和优质的性价比房源。前段时间叠加各种政策后带来的热闹，本质就是短期的供需关系紧张，而不是长期的内核的经济复苏，楼市回暖。回暖很难评，回稳就不错了。之前供需关系紧张导致的热度，过度提前，又可能过早转冷，进入到12月大家会更明显。“房子失去投资属性之后，连带的负面效应太广了”，当房产从神还原为人，从投资属性回归消费属性，以后大家会越来越理性，或者说越来越躺平了。所以接下来，大家买房，都不要冲动消费，多思考思考为什么要买房，买他的意义在哪（剔除投资属性），多少预算是能接受的？是否在预期的性价比范围内？会员提问你好，我小孩3岁，现在考虑天C，武侯新城和新川A买房，兼顾品质和读书，想要对比天府C区、新川A区的学校和北二外附小附近置业的话，哪个更为合适？我在兴隆湖有新房，按照目前政策可读天府一小，计划作为孩子读书保底。预算600万内。房段子解答是是较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。我也反复思考和权衡了你们的房产买法，本身来说是金融城和机场上班，没有绝对意义上的中点位置，但是从武侯新城南、大源西、新川和天C的角度来说，如果自驾的话，大源倒是一个不错的折中区域。我们挨个来说，武侯新城南片区的武侯西派臻境，的确是一个热门楼盘，比较偏向于西门西南方位的改善自住，因为周边缺乏竞品，所以几乎三开三罄（只剩少量房源），从去化来看是比较不错的。要说理性考虑的话，它可能是真的比较完美的答案了，什么叫理性？一方面主城区武侯区是比较偏安稳的区域，从周边次新二手（3万左右行情）以及每次的去化热度来说，都是得到了市场验证的。另一方面依托3号线以及换乘，不论是到金融城还是双流机场，其实都相对折中一些，能较好地满足自住通勤需求。第三方面，本身西派+臻境的双IP效应，展示出来的产品力，颜值，户型得房率，改善性，预算的匹配度等角度，都是很好的答案。第四方面，小学中学对口划片很单一精准的北二外学校，放在整个成都也是排的上号的学区房概念，所以教育也有较好的托底作用，武侯的高中指标到校也不错，上千个名额，所以从这个角度来说，读书也很稳（关于教育，这个没办法绝对的衡量，专门做学区的博主也是如此，大多掺杂了主观观点，只能说社会正常评价标准）。所以我觉得武侯西派这个，可能是比较集大成者的买法。当然也有一些缺点，单价总价不多说了，大家都不便宜哈。主要是武侯新城界面上还不是非常的高大上，存在一些以后的拆迁征地改造预期，时间兑现可能会拉长，但是基础的教育商业交通都是很不错的状态，能偏保守安分安全的买法的话，我觉得就足够了，但是要考虑很大的发展价值预期的话，可能它就过于保守了。此时我觉得188户型已经足够优秀了，没必要强上225户型，过大的产品过高的总价，我担心①预算压力，②未来的流通性，这里不展开叙述了。然后来到大源西，远达首批次开盘，热度也很高，T3的有164，T2的有188户型，整体来说户型表现中规中矩，层高不错https://weibo.com/1551561845/ObbtzevF6从前面的几个维度来说，我觉得板块的价值还是比较安全稳健的，保值增值性没有压力，学校也是大源这边体系内的小学初中，不会差，也是一般意义上的学区房范畴。唯二的槽点，我觉得一是远达的开发产品口碑一般，谈不上很精致，没有西派臻境那种精致感，户型也没有卷上天，另外一个就是单价整体偏高，对应的总价就有点超预算了，T3的164户型，我估计是600出头的总价，虽然满足预算，但是产品力有些失望。T2的188户型最好，不过要多出来100多万的总价，压力也会显得更大一些。换一句话来说，假设你们抗压能力比较强的话，我建议优选一下首批次的188户型（还不一定抢得到，房源不多，而后续批次的该户型又可能涨价）。如果抢到了那么就安稳上车，如果没抢到，那么就再合计预算，退守武侯西派。其他的新川、天C，说实话，我并不很建议了，虽然我也买了，但我客观的说，当前还很难撑得起600多万的预算级别，天核好一点，但是也不像以前那么稳妥的感觉了。来到新川，远大海湾云锦直接放弃哈，小开发商+差地段（非新川核心区），周边被老小区包围，整体的高价格下，很担心以后的保值性和流通性。加上学区优势不明显，我觉得确实没有考虑的必要。最后就是天C，现在整个天新预期看空还是比较明显的，不管未来如何发展，这种舆论影响就是会真真切切的影响到市场行情和价值，之前的保利这类，成交价都只有2万多了，所以再买3万甚至好几的新房，自住尚可，但投资性已经大不如从前。招商时代公园的174户型，得房率是比较低的，但是地段相对核心，优势也有只不过放在当前，不太明显。通勤相比武侯、大源更远，板块的保值性也比较受到质疑，长期的发展趋势，我觉得从早年的规划高度和呈现效率来说，都要大打折扣，如果你们不抱着10年以上的长期主义，我觉得没必要被PPT给画饼了。阅天府的产品和得房率这个是很好的状态哈，单价优惠下来倒也不高，我觉得是想对比较有诚意的，虽然从外部的学区、板块预期，通勤的角度来说没啥很大的亮点，但架不住面积大，单价低，未来的未来，我估计它可能会因为面积大，反而成为一个增值有亮点的买法（不是板块增值性，而是纯粹面积堆叠出来的价值）。最后看公园区的麓湖西派臻境，这个也是卷上天的产品，但是公园区的定位不如天西，弱一档，和新川差不多的哈，所以也别互相踩踏，其实价值段位差不多。从产品来说，自然没啥好挑剔的，但是从买入的成本来看，也并不低，而且价值预期并不算高，和新川的远大类似，所以可能最终的回报率并不高。综合一下，我简单粗暴地预估了下未来的增值总额和投资回报（图略），单纯看数据，阅天府因为单价低面积大，取胜，但是要综合考虑板块的安全性，学区的稳健性，我建议还是回来继续看大源和武侯新城。预算高就优选大源远达的188户型，预算卡在600出头的话，就直接上武侯。会员提问我在外金沙有一套60多平的次新房，前几年买的二手房，目前已经亏了十多万。现在家里有小孩，太小立柱不下，明年就要读小学了，在南门上班老家是西门三圈的，这次想买个220万左右，最多250万的房子，兼顾到上班读书和改善，我老公喜欢次新或者新房，套四最好，最近在看怡心湖，生态带，很多销售都在推荐怡心湖，但是我听你说生态带的二手房降价了很多，可以去捡漏，能简单评价下吗？房段子解答较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。1、万科翡翠公园整体问题不大，可以满足刚改自住和通勤读书等问题2、目前来看，**万成交的话，几乎是跌破**万了，历史最低价，所以几乎不会站岗。3、外金沙的卖就卖吧，割肉也没办法，想象万科翡翠公园这边也是大降价下来的，所以一来二去能想通能想明白。4、万科翡翠公园这个近期还是下跌趋势，没有止跌的说法，跌破**万是大概率事件，当初买入成本才1.2左右，所以房东还有跌的勇气和资本。5、不要太着急了，明年你们孩子读书，理论上还有整整一年时间，我建议先安心卖外金沙的房子，卖掉后，资金首套等都处理好了，再给万科翡翠公园一些下降的时间缓冲，所以在下半年慢慢捡漏更优质的房源，哪怕维持目前**万的价格，我觉得都是更理智的（比如更好的楼栋楼层装修视野噪音等）。6、不要入坑怡心湖，只有产品，没有学区距离地铁也很远，未来邻居都要砸盘，都要亏损。7、250万内的预算，其实主城区随便买，但的确很难找到这种次新和大赠送的套四产品了，佛系随缘一点吧。如果接受小户型的话，多给一些扩展的选项——大源的建发翡翠鹭洲、大源欢乐颂可以买到90左右的小套三。新川A学区可以看看朗基和今缘（非常次新，可以大套三小套四双卫），碧桂园沁云里、长冶南阳御龙府的100平套三双卫，这些算下来也是2万出头，实际上不比万科翡翠高多少了。新川B也有龙湖九里晴川，可以看99p的横厅套三双卫。往三环内走，可以看东湖的央湖名邸二期，101平的套三单卫；三圣乡的华熙528艺术村90平套三双卫横厅，都可以拿下的。这些基本上学校都是中上状态，然后2-2.5万可以拿下的次新套三及以上的产品。

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